案情回放：
依照《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第十六条，商品房买卖合同应当明确商品房基本状况，住建部在2014年下发的《商品房买卖合同示范文本》中把已将层高列为商品房基本情况之一。层高对于购房者的购买意愿和商品房的销售价格具有重要影响，必须在买卖合同中载明。在商品房销售过程中，因实际层高与合同约定层高误差引起的纠纷时有发生，但同面积误差相比，处理因层高误差引起的纠纷缺少明确具体的法律法规依据，本文对这一问题进行分析，同时介绍作者近期代理的相关案例，最后得出结论，供大家参考。
一、商品房实际层高与合同约定层高产生误差的法律后果。
《商品房买卖合同示范文本》第二章中列示了商品房的基本情况，包括层高与面积、楼层等因素。买受人购买房屋的目的是为了居住，商品房的基本情况对居住感受有重要影响，因此实际层高小于合同约定层高应视为房地产开发企业履行合同义务不符合约定的行为，依据《民法典》五百七十七条，应由房地产开发企业承担违约责任。而当层高误差超过一定程度后，有可能影响买受人合同目的的实现。例如合同约定的层高为3.0米，而实际层高为2.4米，按照常理，买受人的居住感受与其签订合同时的预期会产生根本性的差别，导致买受人订立合同之初的目的无法实现，此时房地产开发企业的违约程度也有所加深，在达到一定程度时应认定其构成根本性违约。买受人有权按照《民法典》第五百六十三条规定，以不能实现合同目的理由要求解除合同。
二、商品房实际层高与合同约定层高产生误差处理方式。商品房买卖合同中通常没有载明实际层高小于合同约定层高的处理方式，现行法律法规中也没有明确的条文，作者认为现阶段可以分为两种情形处理这一问题。
1、对于买受人诉请解除合同的情形，可以参照《商品房销售管理办法》中合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式类推处理。按照《商品房销售管理办法》第三条中的规定，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房……。这一规定实质上是《合同法》第九十四条的在商品房买卖合同中的具体化，即当面积误差比超出3%时，就足以影响合同目的实现，因此买受人有权以房地产开发企业根本性违约，不能实现合同目的理由要求解除合同。而层高和面积同属于商品房的基本情况，同时影响买受人的居住空间大小，可以把这一规定加以类推，即当层高误差比绝对值超出３％时，就足以影响合同目的实现，因此买受人有权以房地产开发企业根本性违约，不能实现合同目的理由要求解除合同。反之，当层高误差比绝对值未超出3%时，买受人不能要求解除合同。
2、对于买受人诉请由开发企业承担违约责任的情形，按照《民法典》五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。实际层高小于合同约定层高应视为房地产开发企业履行合同义务不符合约定，但难以补救，买受人往往都会要求赔偿损失，而当前商品房买卖中多以面积计价，层高不足的损失如何计算又没有明确的法律规定。作者认为可以考虑从层高对商品房价格的影响、对商品房空间体积的影响等方向来酌情处理，但相较处理方案如能通过立法、解释给出量化标准，会更有利于减轻购房者诉讼成本，也更有利于司法裁判，但现阶段仅能由法院酌定了。
律师代理：
作者近期代理了一起买受人由于层高低于合同约定诉请解除商品房买卖合同的案件，以上观点得到了一审、二审法院的支持。 1、基本案情：2013年6月14日原告王XX与被告辽阳恒盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买商业用房，约定层高为4.55米。原告在2019年收房后发现棚顶有突出构造物，经第三方机构测量，构造物影响初的最低处平均净高3.961米，最低处3.886米。原告于2019年6月3日向被告公司表示解除合同，但被告不同意解除，原告起诉。
2、当事人诉讼请求：
（1）确认2013年6月14日签订《商品房买卖合同》于2019年6月3日解除；（2）被告返还购房款和利息；（3）被告承担诉讼费用。
3、律师观点：层高是房屋的基本情况之一，对商品房居住感受的有重要影响，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》第三条，当误差比绝对值超出3%时，已不能实现合同目的，构成根本性违约。原告有权要求解除合同，返还购房款和利息。
4、法院在本院认为中的陈述：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》第三条明确约定该商品房层高4.55米，被告向原告交付的房屋未能达到合同约定的层高，相差比例最高处达9.38%，房屋的使用特别是营业用房的使用，主要在于空间，该房屋约定的层高与实际的层高相差较大，必然会对房屋的使用功能造成较大的影响。基于以上事实能够认定，被告公司实际交付的房屋与合同约定明显不符，原告不能完全实现合同的目的，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，原告可依法行使解除权。2019年6月3日，原告向被告明确表示解除合同，根据《合同法》第九十六条规定，应当认定涉案《商品房买卖合同》已经解除，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。由于诉争合同未对层高误差的违约情形进行约定，而房屋的层高与面积一样，都是影响买受人购房判断力和购房价格的重要因素，故层高根本违约的标准可以比照面积标准的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。”的规定，由被告返还原告购房款及利息……
案件处理：
一、原告王XX于被告辽阳恒盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年6月3日解除。
二、被告辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效15日内返还原告王XX购房款及利息……万元。
二审判决，驳回上诉，维持原判。
结论：商品房实际层高小于合同约定层高应视为房地产开发企业的违约行为，由其承担违约责任，构成根本性违约的，买受人有权解除合同。对于此类纠纷的处理现阶段缺少明确具体的法律依据，司法实践中可采取类推或由法院酌情处理。长远来看，需要在立法层面尽快出台相应的法律法规，为处理这类纠纷提供统一的标准。
于晓艳律师，辽宁钢城正大律师事务所律师、工会主席
辽宁省律师协会民事专业法律委员会委员、辽宁省律师协会房建法律专业委员会委员、辽宁科技大学经济与法学院客座教授、鞍山市房地产和建设工程专业委员会主任。