近年来，房地产热度持续攀升，国家出台了“限购令”、经济适用房等保障性住房的政策，其目的在于满足百姓的住房需求，稳定经济，抑制了房地产市场的非理性发展，但随之而来的还有一些不具备购房资格的人假借他人之名购买房屋等一系列投机行为，导致房屋实际权利人与不动产登记簿上的所有权人不符，借名人与出名人之间纠纷频发，本文将通过对具体案例的分析得出借名人的民事权益能否排除案外人（一般是出名人的债权人）的强制执行的结论。
债权人陈某某与陶某某、罗某之间有借款关系，陈某某向法院申请执行位于陶某某名下某区的一座房屋，该房屋是罗某父亲罗某某支付32万元首付款并每月偿还贷款购买的，因罗某某年龄已经超过60周岁不符合贷款条件，遂决定以儿媳陶某某名义购置。因房屋将被执行一事，罗某某向法院提出案外人执行异议，并提起诉讼，要求确认某区房屋归自己所有。一审法院审理认为与该房产有关的各种手续均是以陶某某名义办理的，且登记在陶某某名下，因此驳回罗某某的诉讼请求。罗某某不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，罗某某是该房屋的实际所有权人，因此其民事权益可以排除一审法院的强制执行。
实务中常有出名人的债权人申请法院强制执行出名人名下的财产的情况，那么借名人的民事权益能否排除案外人（一般是出名人的债权人）的强制执行，应当进一步探讨。
判断案外人的民事权益是否能够排除强制执行需要经过3个步骤的分析，第一，确定案外人的借名行为是否为真；第二，确定在借名行为中案外人应享受什么样的权利；第三，确定其所享受的民事利益能否被排除强制执行。首先，借名人对可能发生的法律风险具有可预见性；其次，借名协议不约束债权人；第三，司法裁判具有指引作用。由此可知一般情况下，借名人的民事权益原则上不能排除强制执行。因此，建议在物权的登记中应当以实际出资人进行登记，否则将会出现对出资人不利的法律后果。
李嘉欣律师（实习律师），毕业于辽宁工程技术大学法律系，擅长房屋买卖、企业法律顾问、合同纠纷等法律事务的处理。电话：18842052115。